Ivan Sergejev		
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium	
	
 	16.04.2025 nr 3-2/1009 - 1	

	

	
Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõust		

Austatud Ivan Sergejev	

Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) esitab uuesti oma seisukohad planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõule. TLPA märgib siinjuures, et tervitab planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmist, juhul kui võetakse arvesse ka meie veelkord esitatud seisukohad.
TLPA annab siinkohal ülevaate, millised eelnõuga kavandatud muudatused on meie hinnangul eriti vajalikud ja olulised.
1.	Kliimamuutuste, kvaliteetse ruumi põhimõtete ja linna strateegiliste dokumentidega arvestamise võimalused.
Eelnõu § 1 punktiga 5 täiendatakse PlanS § 8 teise lausega nähes ette, et planeerimisel peab arvestama asukoha eripära ja konteksti ning aitama kaasa funktsionaalse, kvaliteetse ja kestliku keskkonna loomisele.
Eelnõu § 1 punktiga 7 jäetakse PlanS § 10 lõikest 3 välja sõnad „vajaduse korral“. Nimetatud sõnade välja jätmine loob planeerimismenetluses parema võimaluse rakendada linna teisi strateegilisi ruumilisi aspekte väljendavaid dokumente.
Eelnõu § 1 punktiga 8 täiendatakse PlanS § 12 lõikega 4 ja nähakse ette, et planeerimisel tuleb arvestada kliimamuutustega, võimaluse korral neid ennetades ja leevendades ning elukeskkonda kliimamuutustele kohandades.
2.	Kõik avalikku väljapaneku ja arutelu teavitusi ja korraldamist lihtsustav.
Eelnõu § 1 punktiga 11 asendatakse sõnad „14 päeva“ sõnadega „viis päeva“, millega lühendatakse kõikide planeeringuliikide puhul teavitamist 14 päevalt viiele päevale.
3.	Detailplaneeringu automaatne kehtivuse kaotamine teatud aja möödudes. Samuti kehtetuks tunnistamise aluste laiendamine, mis lihtsustaks põhjendamist (sh vastuolu nende samade strateegiliste dokumentide, kliimaeesmärkide jne põhimõtetega).
Eelnõu § 1 punktiga 42 lisatakse PlanS § 139 lõige 7, millega nähakse ette, et detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima seitsme aasta möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates.
Eelnõu § 1 punktiga 43 täiendatakse PlanS § 140 lõikes 1 sätestatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise aluseid.
4.	Koostamise lõpetamise võimaldamine teatud ajalimiidi täitumisel. Samuti koostamise lõpetamise aluste laiendamine, mis lihtsustaks põhjendamist (sh vastuolu nende samade strateegiliste dokumentide, kliimaeesmärkide jne põhimõtetega).
Eelnõu § 1 punktiga 36 täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1 punktiga 5 ja nähakse ette, et detailplaneeringu koostamise võib lõpetada lisaks paragrahvis sisalduvatele alustele ka muul põhjendatud juhul.
TLPA edastas 9. septembril 2024 kirjaga nr 3-2/2223 - 1 oma kirjalikud seisukohad ning siinkohal toome veelkord välja meie hinnangul eriti olulised juba esitatud ettepanekud / anname võrreldes eelmise seisukohaga uue seisukoha (punkt 4).
1.	Eelnõus täiendatakse PlanS § 75 lõiget 2 selliselt, et sama paragrahvi lõikes 1 toodud ülesannete lahendamine üldplaneeringus muudetakse punktide 1-3, 6, 18, 23 ja 24 osas kohustuslikuks. TLPA  on seisukohal, et selline kohustuslikuks muutmine rikub kohaliku omavalitsuse autonoomiat oma haldusterritooriumi ruumilise arengu suunamisel. Praegune PlanS § 75 lg 2 sõnastus, mille kohaselt lähtutakse üldplaneeringuga lahendatavate ülesannete otsustamisel kohaliku omavalitsuse üksuse ruumilistest vajadustest ja planeeringu eesmärgist, on mõistlik ja kohaliku omavalitsuse autonoomiat arvestav ning peaks sellisena kehtima jääma ilma, et osa üldplaneeringu ülesannetest kohustuslikuks muutuksid. Üldplaneering peab jääma linna üldist ruumilist arengut suunavaks dokumendiks, mis ei tohiks laskuda krundi täpsusega teemade lahendamisele. Nt ei tohiks kohalikule omavalitsusele teha kohustuseks määrata üldplaneeringus krundi minimaalsuurused – selline ülesanne peaks endiselt jääma vajaduspõhiseks. Kui aga soovitakse seada kohalikule omavalitsusele kohustuslikud ülesanded, mida üldplaneering lahendama peab, siis tuleks seaduses ühtlasi täpsustada nende rakendamist. Nt tuleks selgitada, kui üldiselt või täpselt tuleks krundi minimaalsuurused määrata, et kohustuslik ülesanne täidetuks loetaks.
2.	Eelnõus täpsustatakse PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 selliselt, et projekteerimistingimuste andmise tingimuste olemasolu kohta üldplaneeringus tehakse viide  PlanS § 75 lõike 1 punktile 18, kus nähakse ette, et üldplaneeringu üheks ülesandeks on planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine. Seega ei muutu eelnõus PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 sisus midagi. Mida täpselt tähendab väljend „projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused“, seadusest endiselt ei selgu. Kas nende all tuleb mõista ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 ettenähtud tingimusi? Juhime taas tähelepanu, et  üldplaneering ei saa tegeleda krundi täpsusega kasutus- ja ehitustingimustega – see ei ole üldplaneeringu eesmärk. PlanS § 74 kg 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärk kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine.  Seega teeme ettepaneku sõnastada PlanS § 125 lg 5 punkt 2 järgmiselt: 
„2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.“
Sarnaselt tuleks muuta ka PlanS § 75 lõike 1 p-i 18 sõnastust.
3.	Eelnõus täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1, milles antakse detailplaneeringu koostamise lõpetamise alused, punktiga 5, mille kohaselt võib detailplaneeringu koostamise lõpetada muul põhjendatud juhul. TLPA hinnangul on tegemist lõpetamise alusega, mille rakendamisel ei ole kaalutlusruumil selgeid piire, kuid arvestades mõju huvitatud isiku õigustele, tuleks kas seaduses endas või siis vähemalt eelnõu seletuskirjas anda selgitused, mis see „muul põhjendatud juhul“ olla võiks. Kuivõrd detailplaneeringu koostamise lõpetamine planeeringualase tegevuse korraldaja initsiatiivil lõpeb suure tõenäosusega kohtuvaidlusega, on vajadus seadusandja asjakohaste selgituste järele seda suurem. TLPA hinnangul saavad need muud põhjendatud juhud olla seotud asjaoludega, kui huvitatud isik ja arhitekt, kellega on sõlmitud delegeerimisleping, ei esita tähtaegselt (nt hiljemalt kuue kuu või siis hiljemalt aasta jooksul algatamisest) nõuetekohast , s.o üldplaneeringule ja arengukavadele vastavat ning avalikku huvi arvestavat detailplaneeringu lahendust; või kui huvitatud isik ja tema arhitekt jätavad planeeringulahendusele tehtud parandusettepanekud, mis lähtuvad üldplaneeringust, arengukavadest ja avalikus huvist,  arvestamata; või kui planeeringulahendusele tehtud märkusi ja parandusettepanekuid ei viida mõistliku tähtaja jooksul planeeringusse sisse. Arvestades soovi lühendada detailplaneeringu menetlemise tähtaega kolmelt aastalt kahele ja poolele aastale, siis peaks mõistlik tähtaeg märkuste ja parandusettepanekute arvestamiseks olema mõõdetav mõne kuuga – nt maksimaalselt kolme kuuga.
Detailplaneeringu koostamise lõpetamisega seoses oleks seaduses mõistlik sätestada, et detailplaneeringu koostamise lõpetamisega seotud kulud kannab huvitatud isik.
4.	Eelnõus muudetakse § 139 lõiget 2 selliselt, et endise kolme aasta asemel tuleb detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuseni jõuda kahe ja poole aastaga. TLPA on nõus detailplaneeringu menetlustähtaja lühendamisega 2,5 aastani, kuid rõhutab siinkohal, et selle aja lühendamine veelgi oleks ebamõistlik.
5.	Punktis 4 tooduga seoses märgime veel järgmist. PlanS kohaselt tuleb juhtudel, kui tegemist on üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga või esineb KSH vajadus, korraldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringu eelnõu avalik väljapanek. Samas ei ole detailplaneeringu eelnõu tähendust seaduses selgitatud, mis on tekitanud palju küsimusi ja segadust. Seega  tuleks ehk kaaluda „eskiisi“ mõiste seadusesse tagasi toomist. Tavatähenduses on eskiis esialgne kavand, millega hinnatakse soovitud lahenduse visuaalset sobivust ümbruskonna linnaruumi ja funktsionaalseid seoseid piirkonnaga, ühendusi jms. Eskiisi alusel töötatakse välja konkreetne planeeringu lahendus, millele pärast valmimist võetakse ka arvamusi ja kooskõlastusi.  Avalikkuse ja huvitatud isikute võimalikult vara kaasamiseks on TLPA korraldanud vahetult pärast detailplaneeringu algatamist detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku väljapaneku ja arutelu.
Kuigi seaduses eskiisi mõiste puudub, on järelevalves loetud eskiisi samaväärseks detailplaneeringu eelnõuga ja eraldi eelnõu avalikustamist üldjuhul ei ole vaja olnud. Samas on eskiisi avalikustamisel esinenud vigu nt teavitamise ja tähtaegadega, kuna seaduses eskiisi avalikustamist nõutud ei ole.
TLPA hinnangul tuleks selguse huvides kaaluda seaduses detailplaneeringu eelnõu avalikustamise asemel ikkagi eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalikustamist või lisada detailplaneeringu eelnõu kohta vastavad selgitused seadusesse.
KSH korral tehaksegi vastavalt seadusele enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringu ja KSH aruande eelnõu avalik väljapanek. Seega toimub sisuliselt enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringu avalik väljapanek ja arutelu ning kohe pärast detailplaneeringu vastuvõtmist korratakse avalikku väljapanekut ja arutelu. Enne detailplaneeringu vastuvõtmist esitatud vastuväited esitatakse uuesti pärast detailplaneeringu vastuvõtmist, kuna üldjuhul ei loobuta oma vastuseisust. Ehk siis vastuväiteid kaalutakse põhjalikult ja põhjendatud juhul võetakse arvesse ja tulemusi tutvustatakse avalikul arutelul enne detailplaneeringu vastuvõtmist ning sama protseduuri korratakse kohe pärast detailplaneeringu vastuvõtmist. 
Arvamuste menetlemine on aga üsnagi ajamahukas, kuna arvestades vastuväitega täiendatakse tihti mõnda uuringut või analüüsi (näiteks täiendatakse insolatsioonianalüüsi või dendroloogiat). Seega ei ole pärast detailplaneeringu vastuvõtmist kohe detailplaneeringu avalikustamise kordamisel mõtet, kuna kõiki muudatusi ja arvamustega arvestamist tutvustati juba vahetult enne detailplaneeringu vastuvõtmist avalikul arutelul. Samas ei toimu pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ka KSH aruande eelnõuga midagi, kuna ka selles tehtud muudatused viiakse sisse vahetult enne detailplaneeringu vastuvõtmist ning tutvustakse enne detailplaneeringu vastuvõtmist KSH aruande avalikul arutelul.
Seega tuleks kaaluda enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringu ja KSH aruande eelnõu avalikustamise ära jätmist ning ühendada KSH aruande avalikustamine pärast detailplaneeringu vastuvõtmist toimuva detailplaneeringu avalikustamisega.
6.	Eelnõuga täiendatakse PlanS § 140 lõikes 1 sätestatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise aluseid kahe uue alusega, millest ühe kohaselt võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada, kui pärast detailplaneeringu kehtestamist ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus, ja teise kohaselt võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada muul avalikul huvil põhineval põhjusel. Tegemist on suure kaalutlusruumiga alustega, mistõttu tuleb TLPA hinnangul vähemalt eelnõu seletuskirjas põhjalikumalt lahti seletada, millised need pärast detailplaneeringu kehtestamist ilmneda võivad asjaolud olla võiksid, samuti vajab põhjalikumat selgitust, millised võiksid olla muud avalikul huvil põhinevad põhjused, mis võivad kaasa tuua detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise.
Kokkuvõtteks toome välja, et eelnõus on mõndagi positiivset, nt on väga tervitatav sõnade „vajaduse korral“ väljajätmine § 10 lõikest 3 ja „võimaluse korral“ väljajätmine § 12 lõikest 3. Samuti on väga positiivne PlanS § 139 täiendamine lõikega 7, mille kohaselt detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima seitsme aasta möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates.
Jääme lootma eelnõu teemadel konsultatsioonide jätkumist.	

	
Lugupidamisega	

(allkirjastatud digitaalselt)	
Martin Karro	
ameti juhataja

	

Jürgen-Johannes Jüriöö
640 4730 jyrgen-johannes.jyrioo@tallinnlv.ee